Quando si tratta del mercato immobiliare, la situazione è abbastanza semplice, tutto è caro. E se avete pensato di acquistare un appartamento negli ultimi anni, probabilmente avete visto con i vostri occhi l'aumento dei prezzi. Alla fine dell'anno 2025, si sono registrate evoluzioni da +6% (Servus, Cluj!), che ha portato il prezzo medio al metro quadrato a Cluj-Napoca a circa 3.230 euro/m² e fino a +22% (Bună ziua, Bucarest!), cioè un metro quadrato di circa 2.200 euro nella capitale.
Con tutto ciò, ho imparato che, quando discutiamo di economia, la verità diventa sfumata, a seconda dei tipi di cifre a cui guardiamo. Per esempio, i prezzi delle case possono essere nominale(lei /euro), quelle visualizzate negli annunci di vendita, ma anche tenendo conto dell'inflazione e così da vedere gli aumenti reali. Benvenuto a un nuovo The MacZona ROdove analizzeremo come appare numericamente la differenza tra affitto e acquisto, rispettivamente come ci posizioniamo rispetto agli altri paesi europei.
UN DECENNIO IN CUI IL RITMO SI È ACCELERATO
Per cominciare, vi proponiamo uno sguardo sulla prospettiva europea, dove, nel periodo 2015 – 2025, abbiamo sentito dire che si sta formando una tendenza secondo cui i vicini dell'Ovest preferiscono affittare piuttosto che acquistare una casa. Anche se la tendenza si basa su un fondamento sociale diverso da quello dei rumeni (dopo il periodo comunista il senso di proprietà da noi si è sviluppato così fortemente che siamo diventati il paese con il maggior numero di proprietari nell'UE - 94,3%), la scelta degli affitti come modalità abitativa non è stata una tendenza basata su fattori sociali, ma anche su quelli economici.
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La tendenza strutturale ci mostra che la proprietà è diventata sempre più difficile da raggiungere, non perché la domanda sia scomparsa, ma perché gli asset immobiliari si sono apprezzati a un ritmo più rapido. In termini semplici, l'accessibilità alla proprietà è diminuita, e i vicini a ovest si sono orientati verso alternative.
TASSA TRIMESTRALE DI CRESCITA DEI PREZZI DELLE ABITAZIONI A LIVELLO UE
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- Dopo come vediamo, il tasso di crescita dei prezzi delle abitazioni a livello UE ci ha mostrato un 2025 di consolidamento, non di ulteriore esplosione. I ritmi sono rimasti elevati, ma verso la fine si è visto un leggero temperamento nel confronto trimestrale.
- Nel T4 2025, i maggiori crescite annuali gli aumenti dei prezzi delle abitazioni nell'UE sono stati registrati in Ungheria (21,2%), Portogallo (18,9%) e Croazia (16,1%).
- All'estremo opposto, unica diminuzione annuale è stata in Finlandia (-3,1%), mentre i risultati positivi più deboli sono stati in Lussemburgo (0,1%) e Francia (1,0%).
- Nel T4 2025, i maggiori crescite annuali gli aumenti dei prezzi delle abitazioni nell'UE sono stati registrati in Ungheria (21,2%), Portogallo (18,9%) e Croazia (16,1%).
- Queste differenze mostrano un mercato europeo molto eterogeneo: alcuni stati si trovavano ancora in una fase di rapido apprezzamento, mentre altri rimanevano quasi stagnanti o addirittura in correzione. Così, quando si parla della mappa immobiliare europea, non possiamo dire che stiamo guardando un unico mercato, ma decine di mercati locali con una logica propria, influenzati direttamente dai fattori sociali, politici ed economici nazionali.
TASSA TRIMESTRALE DI CRESCITA DEI PREZZI DELLE ABITAZIONI A LIVELLO DELLA ROMANIA
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- La Romania ha avuto un percorso ascendente in tutti e quattro i trimestri, quindi non è entrata in nessuna fase di contrazione nel 2025.
- Nella seconda metà dell'anno, il tasso annuale della Romania, del 6,6% e del 6,7%, ha superato la media UE, del 5,4% e del 5,5%, il che indica un'accelerazione relativa del mercato rumeno.
- Rispetto ai leader europei, rimaniamo in una zona di forte crescita, ma non esuberante, il che ci colloca in una categoria intermedia: più dinamica rispetto ai mercati grandi e maturi dell'Europa occidentale, ma meno tesa rispetto ai mercati con gli aumenti di prezzo più rapidi dell'Europa Centrale e Sud-Est.
COSA SUCCEDE DOPO CHE L'INFLAZIONE DIMINUISCE?
Qui emergono le sfumature, perché non tutto ciò che cresce nominalmente, cresce anche realmente, e il mercato in Romania nel 2025 illustra al meglio questa regola. Nonostante la Romania sia cresciuta del 6,7% rispetto al T4'24, quando togliamo l'inflazione dall'equazione, la prospettiva cambia e diventa addirittura negativa.
AUMENTO REALE DEI PREZZI DELLE ABITAZIONI
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- Con 5 anni consecutivi (2021-2025) di calo reale, l'inflazione ha eroso sistematicamente una buona parte della crescita nominale.
Immagina che nel 2022 hai comprato un appartamento per 100.000 €. Nel 2025 lo vedi elencato a 110.000 € e hai l'impressione di aver guadagnato il 10%. Ma nello stesso periodo, i prezzi nell'economia (cibo, utenze, servizi) sono aumentati del 15%. Sulla carta sembri più ricco, ma in realtà puoi permetterti meno beni di prima. |
- La Romania ha un mercato immobiliare con una dinamica nominale elevata, ma l'inflazione ha eroso buona parte di quella crescita. Chi ha acquistato un immobile come investimento nel 2022 o 2023 ha guadagnato meno in termini reali di quanto suggeriscano i prezzi mostrati.
- Nel frattempo, in Europa, gli aumenti dei prezzi deflazionati nel 2025 sono stati in Portogallo (+14,7%), Ungheria (+11,7%) e Croazia (+10,0%), la Romania (+1,7%) si colloca tra gli ultimi cinque paesi dell'UE, insieme a Finlandia (-3,6%) e Svezia (-1,6%%).
EPPURE... SE IL POTERE D’ACQUISTO DEI RUMENI È DIMINUITO, PERCHÉ I PREZZI NON SCENDONO?
Oltre al fatto che il potere d'acquisto reale è stato eroso dall'inflazione e che il numero delle transazioni è diminuito, i prezzi nominali non hanno ceduto. E se vi state chiedendo quale potrebbe essere il motivo, la risposta sta in offerta.
Nel 2025, a Bucarest e Ilfov sono state completate 17.300 abitazioni, il secondo risultato più basso degli ultimi sei anni, in aumento di soli l'1,8% rispetto al 2024. L'offerta nuova è scarsa. E quando l'offerta rimane scarsa e la domanda persiste, i prezzi nominali non cedono.
Nel mentre l'incertezza del contesto nazionale e internazionale ha creato una combinazione di fattori strutturali (fiscalità in aumento, inflazione persistente e rincari di energia e materie prime) che spingono al rialzo sia i costi dei materiali, sia quelli della manodopera, molto probabilmente le nuove costruzioni residenziali resteranno basse, e l'offerta relativamente scarsa.
GLI AFFITTI RIMANGONO COMUNQUE UNA VARIANTE?
Gli affitti rimangono, teoricamente, un'alternativa, ma i dati mostrano che anche questa opzione sta diventando sempre più costosa. Tra il 2015 e il 2025, in Romania, gli affitti sono aumentati di circa il 60%, mentre i prezzi delle abitazioni di circa il 70%, entrambi sopra la media UE, dove i prezzi sono aumentati del 64,9%, mentre gli affitti soltanto del 21,8%. In altre parole, la Romania non solo è diventata più cara, ma è diventata più cara in maniera accelerata anche nel «pagamento mensile dell'affitto», non solo nell'acquisto.
Considerando più ampiamente, a livello UE, questo divario tra i prezzi delle case e gli affitti relativamente moderati ha erodat semnificativ l'accesso alla proprietà, mai ales pentru tineri și pentru gospodăriile fără active. Corecția abruptă din 2023, urmată de revenirea rapidă din 2024–2025, arată o piață extrem de sensibilă la costul creditului, susținută structural de lipsa de ofertă, asemenea unei piețe unde cererea revine mereu mai repede decât capacitatea de a construi.
ACCESSIBILITÀ, LA VERA POSTA IN GIOCO DEL MERCATO IMMOBILIARE
La Romania ha un mercato immobiliare nominale solido, e questo non è da ignorare. Tuttavia, i cinque anni consecutivi di prezzi reali negativi indicano che l'inflazione ha sottratto silenziosamente una parte della crescita. Il vero problema non è se il mercato cresce o meno, ma che l'accessibilità si deteriora: le abitazioni diventano più difficili da acquistare in rapporto ai redditi, l'offerta nuova rimane insufficiente, e i costi di costruzione non diminuiranno presto.
La soluzione a lungo termine viene da un'offerta maggiore, autorizzazioni più rapide e opzioni di finanziamento più accessibili per la popolazione. Senza questi, la discrepanza tra chi già possiede un appartamento e chi cerca di comprarne uno continuerà ad aumentare.
