Amikor az ingatlanpiacról van szó, a helyzet elég egyszerű, minden túlárazott. És ha az elmúlt években lakásvásárláson gondolkodtak, valószínűleg a saját szemükkel is látták az árak emelkedését. 2025 végén +6%-os növekedést regisztráltak (Szervusz, Kolozsvár!), amelynek köszönhetően a Kolozsváron a négyzetméter átlagára kb. 3.230 euró/m²-re emelkedett, és akár +22% -ig isJó napot, Bukarest!), azaz egy négyzetméter, amelyből körülbelül 2.200 euró jut a fővárosra.
Ennek ellenére megtanultam, hogy amikor a gazdaságról beszélünk, az igazság árnyaltá válik attól függően, hogy milyen típusú számokat nézünk. Például az ingatlanárak lehetnek névleges (lei /euro), az eladási hirdetésekben feltüntetett árak, de az inflációt is figyelembe véve, így láthatjuk reális növekedések. Üdvözöljük egy új The MacRO Zóna hol megvizsgáljuk, hogyan néz ki számszerűen a különbség a bérlés és a vásárlás között, valamint hogyan állunk a többi európai országhoz képest.
EGY ÉVTIZED, AMELYBEN A TEMPÓ FELGYORSULT
Először is, egy pillantást vetünk az európai perspektívára, ahol 2015 és 2025 között azt hallottuk, hogy kialakul egy trend, amely szerint a nyugati szomszédok inkább albérletet választanak, mintsem megvásárolnák a saját otthonukat. Még ha a trend egy eltérő társadalmi alapokon is nyugszik, mint a románok esetében (a kommunista időszak után nálunk a tulajdonérzet olyan erősen fejlődött, hogy az EU legtöbb tulajdonosával rendelkező országává váltunk - 94,3%), a bérleti díjak választása lakhatási formaként nem társadalmi tényezőkön, hanem gazdaságiakon alapult.
|
A szerkezeti tendencia azt mutatja, hogy a tulajdon egyre nehezebben elérhetővé vált, nem azért, mert a kereslet megszűnt, hanem mert az ingatlanvagyon gyorsabb ütemben nőtt. Egyszerűen fogalmazva, a tulajdonhoz való hozzáférés csökkent, és a nyugati szomszédok alternatívák felé fordultak.
AZ EURÓPAI UNIÓ SZINTJÉN A LAKÁSAK ÁREMELÉSI NEGYEDÉVES ÜTEME
%
- Amint látható, az EU-szintű lakásárak növekedési üteme 2025-ben stabilizálódást mutatott, nem további robbanást. Az ütemek magasak maradtak, de az év végére enyhe mérséklődés volt megfigyelhető a negyedéves összehasonlításban.
- 2025 negyedik negyedévében a legnagyobb éves növekedés az EU-ban a lakásárak növekedése Magyarországon volt a legnagyobb (21,2%), Portugáliában (18,9%) és Horvátországban (16,1%).
- Az ellentétes póluson, az egyetlen éves csökkenés volt Finnországban (-3,1%), míg a leggyengébb pozitív eredmények Luxemburgban (0,1%) és Franciaországban (1,0%) voltak.
- 2025 negyedik negyedévében a legnagyobb éves növekedés az EU-ban a lakásárak növekedése Magyarországon volt a legnagyobb (21,2%), Portugáliában (18,9%) és Horvátországban (16,1%).
- Ezek a különbségek egy nagyon heterogén európai piacot mutatnak: egyes államok még mindig a gyors értéknövekedés szakaszában voltak, míg mások szinte stagnáltak vagy akár korrekcióban voltak. Így amikor az európai ingatlanpiac térképéről beszélünk, nem mondhatjuk, hogy egyetlen piacot nézünk, hanem több tucat helyi piacot saját logikával, amelyeket közvetlenül befolyásolnak a nemzeti társadalmi, politikai és gazdasági tényezők.
A LAKÁSAJÁNLATÁRAK HÁROMHAVI NÖVEKEDÉSI RÁTÁJA ROMÁNIA SZINTJÉN
%
- Románia négy negyedévben is növekedést tapasztalt, tehát 2025-ben nem került semmilyen visszaesési szakaszba.
- Az év második felében Románia éves üteme 6,6% és 6,7% volt, ami meghaladta az EU 5,4% és 5,5%-os átlagát, ami a román piac relatív gyorsulását mutatja.
- Az európai vezetőkhöz képest még mindig erőteljes, de nem túlzott növekedési szakaszban vagyunk, ami egy köztes kategóriába helyez minket: dinamikusabbak, mint Nyugat-Európa nagy és érett piacai, de kevésbé feszültek, mint Közép- és Délkelet-Európa leggyorsabb áremelkedései.
MI TÖRTÉNIK AZ INFLÁCIÓ CSÖKKENÉSE UTÁN?
Itt jelennek meg az árnyalatok, mert nem minden, ami névlegesen növekszik, nő is valósan, és a román piac 2025-ben a legjobban illusztrálja ezt a szabályt. Annak ellenére, hogy Románia 6,7%-kal nőtt a 2024 negyedik negyedévéhez képest, amikor kivonjuk az inflációt a képletből, a kilátás megváltozik és akár negatívvá is válik.
A LAKÁSÁRAK VALÓDI EMELKEDÉSE
% | AN/AN
- 5 egymást követő évvel (2021-2025) valódi csökkenéssel az infláció rendszeresen kikezdte a nominális növekedés jelentős részét.
Képzeld el, hogy 2022-ben vettél egy lakást 100.000 €-ért. 2025-ben 110.000 €-ért látod felsorolva, és az az érzésed, hogy 10%-ot nyertél. De ugyanebben az időszakban a gazdaság árai (élelmiszer, közművek, szolgáltatások) 15%-kal emelkedtek. Papíron gazdagabbnak tűnsz, de valójában kevesebb árut engedhetsz meg magadnak, mint korábban. |
- Románia egy ingatlanpiaccal rendelkezik magas nominális dinamikával, de az infláció jelentősen csökkentette azt a növekedést. Akik 2022-ben vagy 2023-ban vásároltak lakást befektetésként, kevesebbet kerestek reálértéken, mint ahogy azt a kijelzett árak sugallják.
- Amíg Európában 2025-ben az árak csökkenése Portugáliában (+14,7%), Magyarországon (+11,7%) és Horvátországban (+10,0%) mutatkozott meg, Románia (+1,7%) az EU öt legrosszabbul szereplő országa között van, Finnországgal (-3,6%) és Svédországgal (-1,6%) együtt.
ÉS MÉGIS... HA A ROMÁNOK VÁSÁRLÓEREJE CSÖKKENT, AKKOR MIÉRT NEM CSÖKKENNEK AZ ÁRAK?
Azt leszámítva, hogy a vásárlóerő valódi értékét az infláció leértékelte és az ügyletek száma csökkent, a nominális árak nem csökkentek. Ha pedig azon tűnődnek, mi lehet az oka, a válasz ebben rejlik ajánlat.
2025-ben Bukarestben és Ilfov megyében 17 300 lakás készült el, ami az elmúlt hat év második legkisebb eredménye, 2024-hez képest csupán 1,8%-os növekedést jelent. Az új kínálat csekély. És amikor a kínálat alacsony marad és a kereslet fennáll, a nominális árak nem engednek.
Miközben a nemzeti és nemzetközi környezet bizonytalansága olyan strukturális tényezők kombinációját teremtette meg (növekvő adózás, tartós infláció és energia- és nyersanyagárak emelkedése), amelyek mind az anyagköltségeket, mind a munkaerőköltségeket felfelé hajtják, valószínűleg az új lakóépületek száma alacsony marad, és a kínálat viszonylag kevés lesz.
AZ ALBÉRLETEK MÉGIS MEGOLDÁSNAK SZÁMITANAK?
A bérleti díjak elvileg továbbra is alternatívát jelentenek, de a számok azt mutatják, hogy ez a lehetőség is egyre drágábbá válik. 2015 és 2025 között Romániában a bérleti díjak mintegy 60%-kal, míg az ingatlanárak körülbelül 70%-kal emelkedtek, mindkettő meghaladva az EU átlagát, ahol az árak 64,9%-kal, míg a bérleti díjak csak 21,8%-kal nőttek. Más szóval, Románia nemcsak drágult, hanem a bérleti díj havi fizetése is gyorsan növekedett, nemcsak a vásárlás esetében.
Szélesebb perspektívából nézve, az EU szintjén ez a különbség az ingatlanárak és a viszonylag mérsékelt lakbér között a jelentős hozzáférési erózió a tulajdonhoz, mai ales pentru tineri și pentru gospodăriile fără active. Corecția abruptă din 2023, urmată de revenirea rapidă din 2024–2025, arată o piață extrem de sensibilă la costul creditului, susținută structural de lipsa de ofertă, asemenea unei piețe onde cererea revine mereu mai repede decât capacitatea de a construi.
HOZZÁFÉRHETŐSÉG, AZ INGATLANPIAC VALÓDI TÉTELE
Románia egy stabil névleges ingatlanpiaccal rendelkezik, és ezt nem szabad figyelmen kívül hagyni. Mindazonáltal az egymást követő öt év valós negatív árai azt mutatják, hogy az infláció csendesen elvett egy részt a növekedésből. Az igazi probléma nem az, hogy a piac növekszik-e vagy sem, hanem az, hogy a megfizethetőség romlik: a lakások egyre nehezebben vásárolhatók meg a jövedelmekhez képest, az új kínálat továbbra is elégtelen, és az építési költségek nem fognak hamar csökkenni.
Hosszú távon a megoldás a nagyobb kínálatból, gyorsabb engedélyezésből és a lakosság számára elérhetőbb hitelopciókból ered. Ezek nélkül a már lakással rendelkező és azokat vásárolni próbálók közötti különbség tovább fog nőni.
